Vânzări scurte: poate un cumpărător să caute încă o casă?

Într-o vânzare scurt, creditorul acceptă mai puțin decât ceea ce se datorează ipotecii. Vânzătorii inițiază vânzări în lipsă, deoarece valoarea casei este mai mică decât soldul creditelor și nu mai pot permite efectuarea plăților ipotecare. Vânzările scurte sunt, în general, o alternativă la blocarea pieței. Dacă un potențial cumpărător de vânzări de scurtă durată se ocupă de oferta cu atenție, el va putea să-și păstreze opțiunile deschise în timp ce face o ofertă de vânzare scurtă și continuă să caute case în cazul în care vânzarea nu se va desfășura în timp util.

mecanică

Într-o vânzare în lipsă, trei sau mai multe părți sunt implicate în contract: cumpărătorul, vânzătorul și unul sau mai mulți creditori. Cumpărătorul prezintă o ofertă vânzătorului, la fel ca într-o tranzacție standard. Cu toate acestea, după ce vânzătorul acceptă oferta, ea înaintează contractul către creditor împreună cu un pachet de informații care include o analiză comparativă a pieței și dovada unei greutăți. Analiza de piață demonstrează că prețul de ofertă se situează la sau în apropierea valorii de piață a casei. Dovada greutăților explică și dovedește că vânzătorul a suferit o greutate - cum ar fi pierderea locului de muncă sau boală - ceea ce face imposibilă continuarea efectuării plăților ipotecare. Creditorul nu este obligat să aprobe cererea de vânzare și contractul scurt. De fapt, creditorul nu este obligat să răspundă. Cu toate acestea, este de obicei în interesul creditorului să răspundă, deoarece alternativa este blocarea pieței. Foreclosures reprezintă un cost suplimentar pentru creditor. Și într-o piață în declin va însemna și că casa va fi în cele din urmă vândute de creditor pentru un preț mai mic decât cel pe care cumpărătorul îl oferă în vânzarea în lipsă.

Interval de timp

Imobiliare, în ansamblu, au avut o perioadă de apreciere susținută în mod semnificativ înainte de recesiunea din 2007. În consecință, creditorii au avut o experiență limitată în vânzări în lipsă. Era rară pentru ca o casă să fie evaluată la mai puțin decât ipoteca. Odată ce prețurile locuințelor au început să scadă în jos - peste 30% au scăzut în anumite locuri, cum ar fi California, Florida și Nevada - creditorii s-au confruntat cu un număr mare de cereri de vânzare scurte și fără personal sau proces pentru a le răspunde. În următorii ani, unii creditori au făcut mai bine decât alții să pregătească un program pentru a trata vânzările în lipsă. Începând cu vara anului 2010, în timp ce unele vânzări în lipsă au fost efectuate în perioadele standard de tranzacționare de 30 și 45 de zile, altele s-au târât de luni întregi, lăsând cumpărătorul să nu știe cum să procedeze.

Oferta de vânzare scurtă

Într-un contract de vânzare rezidențial standard, există o clauză de "expirare a ofertei" care permite vânzătorului o perioadă limitată de timp pentru a răspunde ofertei. Dacă în intervalul de timp indicat nu există nici un răspuns sau contracarare, oferta este anulată sau revocată. Cu toate acestea, nu există nicio clauză care să abordeze termenul în care creditorul trebuie să acționeze în funcție de ofertă. În unele state, cum ar fi California, contractul standard de vânzare rezidențial include un addendum specific pentru vânzările în lipsă. Anexa include un termen până la care creditorul trebuie să răspundă ofertei pentru ca oferta să rămână valabilă. Indiferent dacă este vorba de un addendum de vânzare cu amănuntul sau de un addendum scris individual, atașat la o ofertă standard, cumpărătorul trebuie să includă întotdeauna un termen până la care creditorul trebuie să răspundă ofertei. Dacă el nu include acest termen, în funcție de cealaltă formulă din contract, el se poate găsi blocat în contract pe o perioadă nedeterminată, în timp ce creditorul ia în considerare oferta. Într-un astfel de caz, cumpărătorul ar fi liber să facă oferte pe alte proprietăți, dar s-ar putea găsi în două contracte active pe drum. Cu un termen limită specificat pentru creditor, cumpărătorul poate să se îndepărteze de la ofertă după expirarea termenului limită dacă creditorul nu răspunde.

HAFA

Înainte de a face o ofertă pe o vânzare scurtă, aflați dacă creditorul participă la HAFA. Programul Home Alternatives Foreclosure Alternatives a fost inițiat în 2010 pentru a accelera procesul de vânzare scurt. Participarea creditorilor la program este opțională - cu toate acestea, creditorii, investitorii și vânzătorii sunt stimulați să participe. Programul mandatează creditorii să acționeze în cadrul ofertelor din cadrul rapoartelor standard de tranzacționare.

Alte considerații

Cumpărătorii trebuie să înțeleagă că vânzările în lipsă vor fi întotdeauna mai dificile decât tranzacțiile standard, deoarece mai multe părți sunt implicate în tranzacție. Compromisul este că vânzările scurte vin frecvent cu etichete de preț atractive și, în special în ceea ce privește îmbunătățirea piețelor, aceștia ar putea intra în capitaluri proprii la închidere. Cu toate acestea, indiferent de preț, acestea ar trebui să includă întotdeauna intervale de timp în fiecare aspect al contractului, pentru a se permite să plece dacă creditorul nu răspunde. În acest fel, dacă vine o locuință mai bună și creditorul este în afara contractului, cumpărătorul poate trece la următoarea ofertă.

Distribuiți pe rețelele sociale: