Închirierea de proprietăți vs. A doua casă

Majoritatea oamenilor înțeleg ce este reședința primară și cum o tratează IRS, dar casele secundare sunt mai confuze. A doua locuință pe care o utilizați este complet diferită de cea de-a doua proprietate pe care o dețineți și o utilizați ca investiție. Faptul că mulți oameni se amestecă cele două categorii pot determina cum să trateze o proprietate complicată.

Închirierea proprietății sau a doua locuință?

Dacă nu încercați să închiriați o proprietate și să o utilizați în beneficiul dvs. personal, aceasta este oa doua casă. Dacă nu locuiți niciodată și nici măcar o vacanță într-o proprietate, ci o țineți în scopuri investiționale, este o casă de închiriat. Acest IRS vă oferă și puțină libertate. De exemplu, puteți să vă închiriați a doua casă de acasă pentru mai mult de 14 zile pe an și să plătiți venitul fără să îl transformați într-o proprietate de închiriere în scopuri fiscale. Dimpotrivă, dacă locuiți într-o casă de închiriat în timp ce o reparați sau o îmbunătățiți, IRS nu consideră că acele zile sunt de uz personal. Dacă utilizați o proprietate de închiriere în scopuri personale, puteți să o alocați și între cele două categorii. Cu alte cuvinte, dacă petreceți 20 de zile pe an într-o proprietate pe care o închiriați timp de 80 de zile, IRS o tratează cu 20% ca oa doua casă și cu 80% ca o proprietate de închiriat.

Tratamentul fiscal al celor două case

Locuințele secundare se tratează, în general, la fel ca prima dvs. casă. Dacă puteți să renunțați la impozitele pe proprietate din prima dvs. locuință, puteți să renunțați la impozitele pe proprietăți din cea de-a doua casă. Aceeași regulă se aplică interesului dvs. ipotecar și limitelor impuse de IRS. Puteți renunța la dobânda de până la 1 milion de dolari datoriei ipotecare care a fost suportată pentru cumpărarea de proprietăți sau pentru îmbunătățirea acesteia. Puteți, de asemenea, să renunțați la dobânda de până la 100.000 de dolari din "datoria de capital propriu", care este datoria plasată în prima sau a doua locuință pentru orice altceva decât cumpărarea sau îmbunătățirea acesteia. Aceste limite nu sunt impuse pe o bază de acasă, ci pe o bază globală, deci, dacă datorați 1,3 milioane de dolari între cele două case, puteți renunța doar la dobânda de la primul duminică de 1 milion de dolari datoriei ipotecare și la 100 000 de dolari în capitalul propriu .

Tratamentul fiscal al locuințelor de închiriere

Locuințele de închiriere sunt tratate drept imobiliare de investiții, ceea ce înseamnă că nu sunteți limitat în ceea ce privește cât de mult puteți dezabona. Vă raportați veniturile și cheltuielile din casele dvs. de închiriere pe formularul Schedule E, care vă permite să deduceți aproape orice cheltuială pe care o suferiți în proprietatea proprietății. Singurul lucru pe care îl plătiți este impozitul pe care îl câștigați la domiciliu după cheltuieli. Dacă pierdeți bani la domiciliu, puteți utiliza acea pierdere pentru a compensa venitul din alte proprietăți imobiliare investiționale sau puteți solicita până la 25.000 de dolari pentru pierdere în raport cu alte venituri. Pentru a putea revendica pe deplin această "pierdere a activității pasive" împotriva veniturilor dvs., va trebui să aveți un venit brut ajustat de 100.000 $ sau mai puțin, deoarece capacitatea de a purta această pierdere înainte scade cu 1 $ pentru fiecare $ 2 de venituri de peste 100.000 $ și este complet eliminat din venituri de peste 150.000 de dolari.

Proprietăți cu dublă utilizare

Când aveți o proprietate cu dublă utilizare, care ar fi, din punct de vedere tehnic, orice proprietate pe care o închiriați pentru mai mult de 14 zile pe an pe care o utilizați, IRS vă cere să vă împărțiți utilizarea. Pentru a face acest lucru, combinați numărul de zile pe care le-ați închiriat proprietății terților cu numărul de zile în care locuiți, cu excepția zilelor în care vă aflați în proprietatea care lucrează asupra acesteia. Găsiți cota proporțională a zilelor în care proprietatea este o proprietate de închiriere și cota este o proprietate de uz personal. Utilizați acele procente pentru a aloca costuri. Deci, dacă utilizați proprietatea în proporție de 25% din timp, puteți solicita un sfert din dobânda ipotecară și impozitul pe proprietate ca o deducere personală. De asemenea, puteți obține 75% din cheltuielile proprietății ca cheltuieli pentru a compensa venitul din chirii în Planul dvs. E. Unul dezavantaj al unei proprietăți cu dublă utilizare este că dacă pierdeți bani pe acesta și petreceți mai mult de 14 zile sau 10% timpul în care este "folosit" în proprietate într-un an, nu puteți folosi nici o pierdere din proprietate pentru a compensa alte venituri.

Vânzarea unei a doua locuințe

Excepțiile generoase ale câștigurilor de capital ale IRS nu se duc spre casele a doua. Când vă vindeți a doua casă pentru un profit, va trebui să plătiți impozitul pe câștigurile de capital asupra profitului. Modul în jurul acestui lucru este de a transforma a doua casă în prima dvs. casă. Dacă puteți face acest lucru, veți putea adăposti o parte din câștigurile dvs. din impozitul pe câștigurile de capital. Procesul de a face acest lucru este complicat, astfel încât consultanța unui contabil vă va ajuta să minimalizați impozitele și riscul de audit.

Vânzarea unei case de închiriat

Când vindeți o proprietate care este o locuință de închiriat, va trebui să plătiți impozite pe câștigurile de capital din câștig, cu excepția cazului în care intenționați să reinvestiți fondurile în alte investiții imobiliare. Dacă intenționați să faceți acest lucru, puteți face o schimbare amânată a taxei de la secțiunea 1031 în cazul în care, dacă respectați anumite reguli IRS cu privire la modul de efectuare a transferului și la momentul sincronizării, puteți să amânați impozitele pe câștigurile de capital. Deși este posibil să faceți acest lucru cu o casă de închiriere pe care ați folosit-o și ca reședință personală, regulile IRS în acest sens sunt complicate. Este foarte important să solicitați sfatul unui avocat contabil sau fiscal care are experiență cu 1031 schimburi. Faceți acest lucru cu mult înainte de vânzare cât mai mult posibil.

Distribuiți pe rețelele sociale: