Ce este o clauză de subordonare?

Când se blochează proprietatea, toți banii proveniți din vânzare se îndreaptă spre achitarea primei sau ipotecilor primare. Indiferent care sunt banii rămași, se plătește a doua ipotecă, apoi a treia și așa mai departe. În continuare, în josul liniei pe care o are un împrumutător, cu atât mai puține șanse pe care le are de a primi bani din vânzarea de blocare. O clauză de subordonare controlează sau ajustează prioritatea creditelor ipotecare. Cel mai adesea, aceasta menține ipoteca junior secundară ipotecării primare atunci când ipoteca primară este refinanțată.

Primul în linie

Fără o clauză de subordonare, împrumuturile au prioritate cronologică. Acest lucru înseamnă că cel mai vechi împrumut devine împrumutul primar, cu primul apel pe veniturile unei vânzări de blocare. Cu toate acestea, atunci când un proprietar își refinanțează prima ipotecă, se schimbă prioritatea reținerii. Refinanțarea anulează împrumutul și scrie una nouă. Aceste evenimente se întâmplă simultan, dar din punct de vedere legal sunt evenimente separate. Imediat ce banca anulează ipoteca primară, cea de-a doua ipotecă se ridică la poziția de conducere. Împrumutul primar refinanțat se situează apoi în a doua ipotecă. Acest lucru este inacceptabil pentru creditorii ipotecari primari, care doresc să-și păstreze drepturile de primă poziție în cadrul unei vânzări de închidere.

Ajustarea priorităților

Creditorii primari nu vor aproba o refinanțare decât dacă cel de-al doilea creditor ipotecar semnează un acord de subordonare menținându-l în poziția secundară. Aceasta este o procedură standard într-o refinanță, și, de obicei, proprietarul nu este implicat în proces. Cu toate acestea, al doilea creditor nu trebuie să-și subordoneze împrumutul. Dacă valoarea proprietății scade, situația financiară a împrumutatului se înrăutățește substanțial sau împrumutul refinanțat este mai mare decât împrumutul precedent, al doilea creditor poate refuza să se subordoneze. În acest scenariu, împrumutatul nu-și poate refinanța împrumutul primar fără să plătească al doilea.

Riscuri pentru cel de-al doilea creditor

În cazul în care are loc blocarea, creditorul de rangul doi este plătit numai dacă veniturile din vânzare depășesc soldul primului împrumut. Din cauza riscului, unii creditori nu vor da o clauză de subordonare, în timp ce alții vor fi subordonați numai dacă debitorul nu va majora împrumutul primar. În cazul în care banca poate face bani dând proprietarului casei un al doilea împrumut sau o linie de credit - chiar și una care este subordonată unui împrumut primar refinanțat - de obicei, aceasta are nevoie de afacere. În al doilea rând, ipotecile au o rată a dobânzii mai mare pentru a reflecta nivelul crescut al riscului.

Ierarhia faptelor

Proprietarii de case din California semnează o faptă de încredere mai degrabă decât documentația ipotecară tradițională. Pentru creditele ipotecare multiple, poziția de împuternicire a fiecărui creditor este determinată de data la care se înregistrează fapta de încredere la biroul județean de înregistrare. Singura excepție este dacă titularul principal de încredere semnează o clauză de subordonare, schimbând prioritatea de garanție. Ca și în cazul unui credit ipotecar tradițional, refinanțarea primului titlu de încredere îl situează în spatele tuturor faptelor junior de încredere, cu excepția cazului în care fiecare creditor junior semnează un acord de subordonare.

Distribuiți pe rețelele sociale: