Diferențele dintre împrumuturile pentru capitalul propriu și refinanțarea

Împrumuturile la domiciliu se bazează pe numeroase nume: ipoteci ipotecare, credite ipotecare secundare, împrumuturi de capitaluri proprii și linii de credit pentru acasă. Orice dintre acestea poate fi refinanțat, urmărind termeni și condiții mai bune la un moment dat. Pentru a complica lucrurile, puteți refinanța prima ipotecă a unei case - împrumutul inițial de cumpărare - și puteți solicita lichidarea capitalului.

Straight Refinance

O refinanțare directă are un singur împrumut și se aplică pentru un nou împrumut cu termeni și condiții mai bune. De obicei, proprietarii de case se refinanțează pentru a obține o rată a dobânzii mai mică, dar acesta nu este singurul motiv. Un debitor într-o ipotecă cu rată de ajustare ar putea refinanța împrumutul, pe măsură ce ratele cresc în primii ani, încercând să blocheze o nouă rată fixă ​​pe durata împrumutului.

Există, de asemenea, refinanțe raționalizate, comune cu administrația federală de locuințe și alte programe de împrumut. Acestea nu necesită subscrieri complet noi de împrumut pentru a obține rata mai bună.

Într-o refinanță dreaptă, dacă soldul existent al împrumutului este de 450.000 de dolari, noul sold al împrumutului este de asemenea 450.000 dolari, cu o singură avertisment, ceea ce înseamnă închiderea costurilor. Acestea pot fi plătite în momentul închiderii sau încorporate în noile condiții de împrumut. Costurile de închidere variază de la 2 la 5 procente, deci un număr mic adăugat la împrumut ar putea fi de 9000 $, făcând noul împrumut 459.000 $.

Împrumuturi de capital

Dacă părăsiți prima ipotecă "așa cum este" și încercați să obțineți capitaluri proprii, acest lucru necesită aplicarea pentru un împrumut suplimentar: un împrumut de capitaluri proprii. Împrumuturile pe acțiuni sunt al doilea împrumut ipotecar. Acestea sunt poziții junior pentru ipoteca primară. Împrumuturile de capital sunt concepute pentru a vă oferi bani în buzunar sau o linie de credit pentru a obține bani în funcție de necesități. Un împrumut de capital de acasă vă oferă capitalul drept cec, în timp ce o linie de credit de origine proprie vă oferă o linie de credit pentru a utiliza după cum este necesar. Prima necesită plăți fixe pentru termenul fix, în timp ce al doilea necesită plăți pentru fondurile scoase pe o linie de credit revolving.

În timp ce creditorii variază, standardele din industrie preferă să aibă datoria combinată din casă să nu depășească 85 la sută. Aceasta înseamnă că, dacă casa este în valoare de 1.000.000 $ și aveți 700.000 $ într-o primă ipotecă, puteți accesa numai până la 150.000 $ în numerar.

Combinarea unui prim credit ipotecar cu un împrumut de capital

Poate doriți să combinați o primă ipotecă cu un împrumut de capital într-un împrumut mare. Aceasta se numește adesea refinanțare în numerar. De exemplu, dacă aveți o locuință de 700 000 USD cu o ipotecă de 490 000 USD și doriți să luați cât mai mult capital eligibil într-un împrumut fix, puteți să solicitați un împrumut de 595 000 dolari, care plătește prima ipotecă și vă oferă un cec pentru 105 000 de dolari. Utilizați banii pentru a achita cardurile de credit, reparații la domiciliu sau școală.

Avantajul este că vă crește sansa de aprobare. Creditorii nu-și plac împrumuturile de poziție secundară, deoarece sunt mai riscanți. Într-o blocare a pieței, prima ipotecă este plătită prin veniturile din vânzare. Dacă rămâne ceva, al doilea este plătit. Creditorii ar prefera să aibă controlul suplimentar al unui împrumut de primă poziție.

Dezavantajul este că prima ipotecă are un împrumut în valoare de peste 80%. Aceasta înseamnă că debitorii plătesc asigurare ipotecară premium, un plus costisitor plăților lunare. Când combinați o primă și oa doua poziție, păstrați prima sub acel prag de 80% pentru a preveni declanșarea necesității de PMI.