Ce se întâmplă cu oa doua ipotecă pe o vânzare scurtă a unei case?

Creditele ipotecare secundare includ împrumuturile pentru acasă și liniile de credit. Ele sunt subordonate ipotecii primare utilizate pentru cumpărarea sau refinanțarea unei ipoteci împotriva unei case. Atunci când un creditor primar își închide împrumuturile ipotecare, cele două credite ipotecare sunt șterse. Acest lucru poate încuraja creditorii ipotecari secundari să reducă sau să elibereze garanțiile pentru încheierea unei vânzări în lipsă.

Cum funcționează vânzările scurte

Creditorii creditelor ipotecare aprobă vânzările în lipsă pentru a reduce pierderile anticipate cauzate de creditele ipotecare neperformante. Atunci când o locuință are o valoare mai mică decât împrumutul ipotecar sau împrumuturile datorate împotriva acesteia, o vânzare în lipsă eliberează proprietarii de locuințe de obligația ipotecară primară în schimbul veniturilor nete din vânzarea unei vânzări scurte aprobate. Creditorul ipotecar primar recuperează o parte din suma ipotecară atunci când proprietatea este vândută. Alți creditori ipotecari pot primi o plată mică pentru a-și elibera obligațiunile împotriva unei proprietăți de vânzare pe termen scurt, dar de obicei nu li se permite să primească plăți din veniturile din vânzarea netă.

Credite ipotecare și vânzări scurte

Iată un exemplu de vânzare rapidă: Creditorul ipotecar primar are în vedere o vânzare pe scurt a valorii de piață de 150.000 de dolari pentru o locuință cu un sold ipotecar primar de 175.000 de dolari și un al doilea sold ipotecar de 10.000 de dolari pentru o datorie totală de 185.000 de dolari. După plata costurilor de închidere și a comisioanelor imobiliare, se estimează că veniturile din vânzarea netă vor fi de 138.000 de dolari, rezultând o pierdere de 37.000 de dolari pentru creditorul principal. Împrumutul primar va fi blocat după data limită pentru vânzarea în lipsă. Cel de-al doilea creditor ipotecar solicită 1.000 de dolari pentru eliberarea garanției ipotecare. Creditorul ipotecar primar aprobă această plată celui de-al doilea creditor ipotecar după ce a comparat pierderile estimate pentru vânzări pe termen scurt de 38.000 de dolari pentru pierderile proiectate de blocare a pieței de 50.000 de dolari și calculează economii nete de 12.000 dolari, comparativ cu costul estimat de blocare a pieței.

Asigurarea ipotecară și aprobările de vânzare pe scurt

În cazul în care ipoteca primară este acoperită de asigurarea ipotecară (MI), societatea de asigurare ipotecară aprobă în mod tipic termenii unei vânzări în lipsă, deoarece este responsabilă pentru rambursarea creditorului ipotecar primar pentru pierderile sale de executare. Întreprinderile din cadrul MI nu sunt obligate să aprobe plățile către creditorii ipotecari secundari. Creditorul ipotecar primar trebuie să aștepte aprobarea de către compania MI a vânzărilor în lipsă pentru ipoteci primare cu acoperire cu MI. Acest lucru poate întârzia o aprobare de vânzare pe termen scurt, dar creditorul ipotecar primar riscă să-și piardă acoperirea MI, dacă este de acord să plătească un al doilea creditor ipotecar fără aprobarea companiei MI.

Factorii implicați în negocierea vânzărilor scurte

Creditorii ipotecari primari aprobă vânzările în lipsă atunci când calculează că închiderea unui împrumut ipotecar va costa mult mai mult decât pierderile rezultate din aprobarea vânzării în lipsă și acceptarea veniturilor din vânzarea netă în satisfacerea împrumutului ipotecar primar. Alți posesori de ipoteci se află la mila creditorilor ipotecari primari, deoarece împrumuturile ipotecare secundare sunt stinse atunci când o ipotecă primară este blocată. Creditorii ipotecari primari pot negocia cu cei doi creditori ipotecari în interesul încheierii unei vânzări în lipsă.

Distribuiți pe rețelele sociale: