Pot să-mi vând casa și să reinvesti într-o altă casă și să nu plătesc impozite?

Când vă vindeți proprietatea, creați un eveniment impozabil. Dacă ați câștigat un profit, veți fi responsabil pentru impozitele pe câștigurile de capital, pentru recuperarea impozitelor și, dacă locuiți în California, impozitul pe venitul statului. Cu toate acestea, dacă vând o locuință personală sau o investiție imobiliară, aveți opțiuni care vă pot ajuta să reduceți sau chiar să vă eliminați datoria fiscală când reinvestiți fondurile într-o altă proprietate.

Calculul bazei și profitului

Pentru a afla care este responsabilitatea dvs. fiscală, trebuie să începeți prin a afla cât de mult ați făcut. Începeți prin calcularea bazei dvs. de cost. Baza de cost este egală cu prețul dvs. de achiziție plus costurile de închidere, plus tot ce ați cheltuit pentru îmbunătățirea proprietății. Pentru a-ți găsi profitul, scade baza costului total din încasările nete din vânzări, care este egal cu prețul dvs. de vânzare, minus costurile de închidere. De exemplu, dacă ați cumpărat o casă pentru 120.000 $, ați plătit 3.000 $ în costurile de închidere și ați cheltuit 15.000 $ pentru a pune o piscină, baza de cost ar fi de 138.000 $. Dacă l-ați vândut pentru 250.000 de dolari, dar ați plătit 16.250 $ în costurile și comisioanele de închidere, profitul dvs. impozabil ar fi de 95.750 $.

Răspunderea fiscală

Câștigurile dvs. de capital sunt impozitate ca venituri regulate dacă ați deținut proprietatea timp de mai puțin de un an sau ați câștigat câștiguri de capital pe termen lung dacă ați deținut-o de mai mult de un an. IRS-ul impozitează pe termen lung câștigurile de la 0 la 20 de procente pe bază de impozit, iar California le impozitează ca venituri regulate. Dacă vă aflați în categoria impozitului pe venit de 9,3% din California, un câștig de 95,750 $ va fi supus taxei federale de 14.362,50 $ și impozitul pe venit de stat de 8904,75 $. Dacă vindeți proprietatea în pierdere, totuși, nu veți datora nici o taxă la vânzare.

Dacă ați revendicat deprecierea, care este cerută pentru proprietățile de investiții și pentru birourile de la domiciliu, va trebui să plătiți și taxa de recuperare a amortizării. Pentru a calcula valoarea totală a deprecierii pe care o veți plăti, adăugați toate deprecierile pe care le-ați revendicat în timp ce aveați proprietatea. Dacă ați vândut proprietatea la un profit, va trebui să plătiți impozitul pe recuperarea amortizării federale de 25% și impozitul pe venitul statului Callifornia asupra amortizării totale acumulate. Dacă v-ați vândut proprietatea la o pierdere, veți plăti impozitele de recuperare a diferenței dintre prețul dvs. net de vânzare și valoarea amortizată, care este baza dvs. de cost minus deprecierea totală.

1031 Schimburi

Când vindeți o investiție în proprietăți și cumpărați mai multe investiții în proprietăți, puteți să vă structurați tranzacția ca pe un schimb de taxe cu amânare de la 1031. Un schimb de 1031 trebuie să fie declarat la începutul vânzării escrow a primei proprietăți. Atâta timp cât respectați regulile IRS privind termenele și nominalizați o terță parte pentru a deține banii între momentul în care vă vindeți proprietatea și cumpărați înlocuitorul, IRS nu va trata tranzacția ca o vânzare impozabilă. Veți purta baza dvs. de cost înainte în noua proprietate, și puteți reinvesti fără plata taxelor. Cu toate acestea, atunci când veți retrage în cele din urmă, va trebui să plătiți toate câștigurile de capital și să recuperezi impozitele într-o sumă forfetară mare.

Vânzarea resedintelor personale

Când vă vindeți o reședință personală și cumpărați o altă reședință, IRS nu vă va permite să faceți o schimbare de 1031. Cu toate acestea, puteți exclude o mare parte din câștig din impozitele pe care le-ați petrecut timp de doi ani în proprietate și l-ați folosit ca resedinta principală. O singură persoană poate exclude primele sale câștiguri de 250.000 de dolari din impozite, iar un cuplu căsătorit depunând împreună poate exclude 500.000 de dolari. Aceasta înseamnă că puteți să vindeți casa și să faceți tot ce doriți cu venitul fără a plăti impozite pe acesta.