Cum poți să-ți vinzi casa după ce faci o ipotecă inversă?

Vânzarea casei dvs. după ce ați intrat într-o ipotecă inversă nu este diferită de vânzarea casei dvs. cu un credit ipotecar atașat sau împrumut de capital propriu. În timp ce procesul este același, structura ipotecilor inverse confundă proprietarii de case care nu știu cât de mult se datorează. Înțelegeți poziția dvs. de capital înainte de a vă pune casa pe piață.

Acasă ipotecare de conversie a capitalului propriu

Proprietarii în vârstă pot să nu înțeleagă întotdeauna cum funcționează ipoteca inversă. Recunoscut oficial ca o ipotecă de conversie a capitalului propriu (HECM), aceasta nu necesită subscrieri extinse, iar procesul este rapid în obținerea plăților. Deoarece trageți echitatea, vă reduceți interesul de proprietate asupra locuinței la vânzare.

De exemplu, dacă valoarea estimată este de 300.000 $, cu o limită de 100.000 $ HECM de credit, suma maximă de garanție a casei este de 100.000 $. Dacă ați vândut locuința pentru suma de 300.000 de dolari, încasările ar fi de 200.000 $ după ce garanția HECM este satisfăcută (fără a include alte costuri de vânzare).

Problema potențială a capitalului propriu

Să presupunem că ați depășit nivelul HECM, ceea ce înseamnă că ați obținut valoarea maximă a creditului acordată de Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană din S.U.A. (HUD). Aceasta este de 66% din valoarea actuală evaluată. Deci, acelasi acasa de 300.000 de dolari ar putea accesa pana la 198.000 de dolari in capitaluri proprii platite in timp.

Există un risc cu valoarea justă de piață la momentul vânzării. Nu există nicio garanție pe piața locuințelor că valoarea locuinței dvs. va fi egală sau mai mare decât valoarea curentă. De fapt, dacă prețurile la domiciliu se diminuează atunci când trebuie să vinzi, ar trebui să te uiți la o poziție negativă de vânzare. Locuinta, estimata la 300.000 de dolari, cu 10 ani in urma, ar putea scadea la 250.000 de dolari pentru numeroase motive de piata, printre care se numara mentenanta precara, declinul imobiliar si cresterea ratei criminalitatii comunitare.

În acest scenariu, aceeași casă ar putea avea doar 52 000 USD în capital propriu.

Timpul de acces la capital

Gândiți-vă la HECM ca la o linie de credit de capital, care vă trimite un cec în fiecare lună în care nu efectuați plăți. Să presupunem că plata lunară este de 500 USD pe lună pentru HECM de 100.000 USD. V-ați decis să vindeți casa la un an după ce ați început împrumutul. Aceasta înseamnă că ați utilizat suma de 6.000 $ din limita de 100.000 $.

La fel ca o linie de credit de capital, este vorba despre accesul la suma de 6.000 de dolari care se datorează vânzării, nu limita de 100.000 de dolari. Acesta este un scenariu mai bun decât să trebuiască să rambursezi 100.000 de dolari pe care nu te-ai bucurat. Cu toate acestea, cu cât mai mulți ani pe care HECM le plătește, cu atât mai aproape de a vă depăși capitalurile proprii și de a vă întări marjele de profit va fi la momentul vânzării.

Consultați înainte de a vinde

S-ar putea să nu aveți de ales când trebuie să vindeți. Problemele de sănătate sau o apropiere mai apropiată de familie iau de multe ori prioritate pentru membrii familiei în vârstă. Înainte de a pune casa pe piață, consultați compania dvs. de întreținere HECM și agentul imobiliar pentru a vă asigura că nu vă lăsați surprinsi la sfârșitul escrow.