Când refinanțezi casa ta, este numerarul înapoi impozitat?

Rambursarea ipotecară prin refinanțare în numerar reprezintă modalități excelente de a accesa sume mari de numerar fără taxe, utilizând capitalul propriu. Dacă aveți capitaluri proprii, puteți utiliza o refinanță de numerar pentru a obține bani pentru consolidarea datoriilor, remodelarea, plata pentru colegiu sau aproape orice altceva. Mai mult, trăgând bani din casa dvs. este scutită de impozit și frecvent puteți să renunțați la dobânda pe care o plătiți pentru împrumut.

Tratament fiscal

În timp ce o refinanțare în numerar sau oa doua ipotecă poate pune o mulțime de bani în buzunar, IRS nu consideră venitul impozabil pentru că nu faceți bani. Imaginați-vă pe cineva care nu are nimic altceva decât o ipotecă de 440.000 de dolari pe o casă în valoare de 800.000 de dolari. Această persoană are active în valoare de 800.000 de dolari, datorii în valoare de 440.000 de dolari și o valoare netă de 360.000 $. În cazul în care proprietarul casei a refinantat 50.000 de dolari, el ar avea active în valoare de 850.000 de dolari, datorii în valoare de 490.000 de dolari și o valoare netă de 360.000 de dolari. Deoarece a existat doar o schimbare a activelor și a datoriilor și nu o schimbare a valorii nete, IRS nu ia în considerare venitul încasat din numerar.

Impozite și dobânzi

Așa cum puteți să vă retrageți creditul ipotecar pe împrumutul dvs. primar, puteți, de asemenea, să vă retrageți dobânzile la refinanțe și la cele de-a doua ipotecă. Dacă ați cheltuit vreunul dintre banii pe care i-ați scos la repararea sau renovarea locuinței dvs., puteți să renunțați la interesul pentru prima și a doua ipotecă de până la 1.000.000 de datorii. Dacă ați luat banii și nu l-ați cheltuit în casa dvs., puteți încă să vă pierdeți dobânda ipotecară pe această datorie în capital de acasă până la 100.000 de dolari.

Vânzarea proprietății dvs.

Luarea de refinanțe în numerar ar putea afecta factura fiscală atunci când vă vindeți proprietatea. IRS vă permite să vă vindeți casa și un buzunar de până la 500.000 $ în câștiguri fără taxe dacă sunteți căsătoriți și 250.000 $ dacă sunteți singur. Cu toate acestea, IRS vă calculează câștigul prin scăderea bazei dvs. de cumpărare din prețul de vânzare. Imaginați-vă un cuplu căsătorit care a cumpărat o locuință în 1980 pentru 100 000 de dolari și a continuat să câștige bani în decursul anilor. Astăzi, casa lor este în valoare de 800.000 de dolari și îi datorează 700.000 de dolari. În timp ce vor primi 100.000 de dolari după vânzare, au de fapt un câștig de 700.000 de dolari din care 200.000 de dolari sunt supuși câștigurilor de capital.

Proprietăți de investiții

Investițiile imobiliare funcționează în mod similar cu rezidențele personale, dar cu două diferențe mari. Primul este că nu există nicio limitare a interesului pe care îl puteți solicita împotriva venitului din chirie - indiferent de ce faceți cu banii de la împrumut. Al doilea este că nu există nici o excludere a câștigurilor de capital. Aceasta înseamnă că, dacă proprietatea din exemplul de mai sus este o investiție, proprietarul ar avea un câștig de 700 000 USD, toate fiind supuse unor impozite pe câștiguri de capital. Acest lucru face ca refinanțările de lichidare să fie problematice pentru persoanele care intenționează să-și vândă proprietățile de investiții periodic.