Cum se determină rata dobânzii la ipotecile cu rată fixă?

Se crede că creșterile sau scăderile ratei de referință publicate în lucrare se vor transforma automat în modificări ale ratelor dobânzilor ipotecare. Consumatorii consideră că este greu să înțeleagă cînd ratele primare coboară și ratele ipotecare rămân aceleași. În timp ce creditorii sunt gata de a utiliza o creștere a ratelor de prime sau a Rezervei Federale ca o scuză pentru a crește ratele dobânzilor ipotecare, adevărul este că, începând cu anii 1980, ratele dobânzilor ipotecare au prea puțin de nimic de a face cu Federal Reserve rate și mai mult de a face cu profit de pe urma investitorilor de pe Wall Street.

Istorie

Până la dereglementarea la începutul anilor 1980, economiile și împrumuturile (SL-) au fost singurele entități autorizate să facă împrumuturi ipotecare. Împrumuturile comerciale au fost domeniul băncilor. Economiile și împrumuturile au finanțat ipotecile prin utilizarea banilor deponenților și prin împrumuturi de la alte bănci sau de la Banca Federală de Rezervă. Legea cere SLs- pentru a menține un anumit procent din depozitele lor pe o parte, astfel încât acestea să împrumute bani de la o rată și dea împrumut la o rată mai mare de a face un profit, pentru a menține de operare și să plătească dobânzi deponenților lor. Deoarece s-au bazat pe banii băncilor și pe cei din Federal Reserve, ratele pe care le-au aplicat le-au influențat în mod direct rata pe care le-au perceput debitorilor lor.

Piata ipotecara secundara

Dereglementarea în anii 1980 a permis băncilor și altor entități să intre pe piața creditelor ipotecare și a schimbat finanțarea creditelor ipotecare. Piața secundară a ipotecilor a început să joace un rol mult mai important. La început, piața ipotecară secundară a fost controlată de către entitățile sponsorizate de guvern de Freddie Mac și Fannie Mae (pentru creditele convenționale) și Ginnie Mae (pentru împrumuturi garantate de guvern, cum ar fi cele asigurate de FHA și VA). Aceste entități au cumpărat credite de la creditorii ipotecari, le-au împachetat și le-au garantat rata de rentabilitate, apoi le-au vândut pe piața deschisă investitorilor.

Efecte

În cele din urmă, această practică a devenit atât de răspândită și o parte integrantă a afacerii ipotecare pe care companiile private au început să le cumpere ipoteci și să opereze pe piața secundară a creditelor ipotecare. Creditorii de credite au trebuit să împrumute banii numai pentru câteva săptămâni sau luni înainte de a putea vinde împrumutul și de a-și primi banii înapoi. Acest lucru a permis creditorilor să se întoarcă și să împrumute bani următorului debitor și le-a dat o sursă continuă de fonduri.

Semnificaţie

Deoarece banii împrumutați de la bănci și sistemul Federal Reserve nu mai erau necesare pentru finanțarea ipotecară, suma pe care aceste grupuri o plăteau ca dobândă devenea irelevantă. Societățile ipotecare secundare și investitorii au fost acum sursa principală de fonduri ipotecare. Investitorii de rentabilitate cerut pe piața secundară a creditelor ipotecare secundare au determinat acum cât costă originarii creditelor pentru a obține fonduri. Creditorii de credite au luat această rată de rentabilitate, și-au adăugat profitul și au plătit acea rată a dobânzii împrumutătorilor lor. Aceasta a fost norma din anii 1990.

Rezultat

Nu există un mod dur și rapid de determinare a ratelor dobânzilor ipotecare, având în vedere domeniul de aplicare al pieței ipotecare secundare. Este un proces foarte complex. Titlurile ipotecare, care sunt împrumuturile grupate vândute pe piața secundară, sunt investiții pe termen lung. Investitorii în investiții pe termen lung sunt, de obicei, cei care caută surse sigure, dar stabile de profit, cum ar fi fondurile de pensii sau companiile de asigurări. Acești investitori cumpără, de asemenea, obligațiuni, acțiuni cu cipuri albastre și alte investiții stabile, astfel încât randamentul valorilor mobiliare ipotecare trebuie să fie competitiv cu aceste tipuri de investiții. Dacă ați urmărit toate aceste investiții pe termen lung în timp, ați putea obține probabil o idee despre unde ratele se vor baza pe rata lor de rentabilitate. Investitorii solicită o rentabilitate mai mare a împrumuturilor mai riscante, astfel încât cu cât este mai mare creditul și venitul și cu cât este mai mică plata în avans, cu atât este mai mare rata dobânzii pe care creditorul o va percepe.

Distribuiți pe rețelele sociale: